上海再度綜合施策，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，回應(yīng)市場住房需求。昨天晚間，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海總部、上海金融監(jiān)管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

七條舉措體現(xiàn)綜合施策

在調(diào)整住房限購方面，《通知》明確：一是，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。二是，對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。三是，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購房政策，對在臨港工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進(jìn)職住平衡。

在優(yōu)化住房信貸方面，《通知》提出：一是，落實(shí)國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購房人房貸利息支出。二是，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實(shí)行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

在調(diào)整住房稅收方面，《通知》提出：一是，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。二是，按照國家工作部署，適時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，更好滿足改善性住房需求。

聚焦安居，精準(zhǔn)施策

綜合多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，“滬九條”自5月28日起正式施行以來，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，市場整體保持向好向上趨勢，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交價(jià)格總體平穩(wěn)。

本次新政出臺，是為了深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的最新決策部署，回應(yīng)群眾關(guān)切，因城施策，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦說，此次政策優(yōu)化主要體現(xiàn)了三個(gè)方面的考量。聚焦安居，從需求端入手，促進(jìn)職住平衡，進(jìn)一步支持改善性住房需求。分類施策，如在需求端，立足服務(wù)安居，針對區(qū)域市場特點(diǎn)，差異化、分區(qū)域優(yōu)化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個(gè)稅年限；在信貸端，差異化實(shí)行二套房貸最低首付款比例。精準(zhǔn)施策，如對在臨港工作、職住分離的群體，實(shí)施更加差異化的購房政策。

調(diào)整非滬籍社保繳納年限

來自全國各地的青年人才，是上海這座城市的重要組成和發(fā)展動能。本次上海房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整中，非常關(guān)鍵的一點(diǎn)是針對非滬籍群體，調(diào)整社保繳納年限。

此前的“滬九條”明確，非滬籍居民在滬購房，需在上海繳納社保或個(gè)稅年限滿3年及以上；其中，如果是新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房，只需連續(xù)繳納滿2年及以上，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購房需連續(xù)繳納滿1年及以上。

本次的調(diào)整政策，則覆蓋到以上所有人群，即所有非滬籍居民家庭以及單身人士。如果購買外環(huán)外住房，需要在滬繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，均調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

有數(shù)據(jù)顯示，非滬籍人群對外環(huán)外住房的需求量較大，以新建商品住房市場為例，自“滬九條”施行以來，購房者中超20%為非滬籍人群，這個(gè)人群中60%以上購買的是外環(huán)外的新房，所以這個(gè)政策是切中非滬籍購房者的需求的。

關(guān)注持有居住證人群

本次新政針對持有居住證的在滬市民，通過在住房方面加大改善力度，讓各類為上海做出貢獻(xiàn)的人才們能夠在上海安居樂業(yè)。持有《上海市居住證》的非滬籍居民家庭（非單身人士），如果積分達(dá)到120分，并且在上海繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上，在購買住房套數(shù)方面，將和滬籍居民家庭享受一樣的購房待遇。

持有《上海市居住證》的非滬籍家庭，在滿足標(biāo)準(zhǔn)分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最長7年的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)“居轉(zhuǎn)戶”（落戶上海）。對于這部分人群而言，現(xiàn)在最多可以提前4年，享受到落戶上海之后的購房待遇。這項(xiàng)政策調(diào)整將釋放這部分人群的改善性住房需求，幫助他們更早實(shí)現(xiàn)安居理想。

有效降低居民交易成本

上海市易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海明確，將按照國家工作部署，適時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策，這和房地產(chǎn)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的市場特征有關(guān)。掛鉤在普通住房標(biāo)準(zhǔn)上的增值稅和個(gè)稅政策，有望迎來調(diào)整，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)減負(fù)效應(yīng)。需要說明的是，兩個(gè)稅種和“買”的關(guān)系不大，但和“賣”的關(guān)系較大，即對房東降低售房成本有顯著的作用。

有專家初步預(yù)計(jì)，對于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應(yīng)。通過降低交易環(huán)節(jié)的稅收成本，更好支持改善性住房需求。（記者 戚穎璞 葉宇）