央廣網(wǎng)北京9月30日消息（記者門庭婷）9月29日晚間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹主持召開黨組會議，會議強調(diào)，要深刻領(lǐng)會、深入貫徹黨中央關(guān)于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要部署，指導(dǎo)各地有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效。要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策。

同日，中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。市場利率定價自律機制同時發(fā)布倡議，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整。

此外，一線城市中的上海、廣州、深圳紛紛發(fā)布房地產(chǎn)新政，全面放開或放松樓市限購政策，降低交易環(huán)節(jié)稅費。

業(yè)內(nèi)人士表示，趕在節(jié)前出臺政策，無疑是要搶抓國慶“黃金周”樓市的時點。此輪政策出臺非常及時，進一步讓購房群體確定了對未來預(yù)期向好，為國慶期間的樓市熱度提升打下了政策面良好的基礎(chǔ)。

三大一線城市同日出臺優(yōu)化住房限購政策，廣州全面取消限購

自9月26日中共中央政治局召開會議，強調(diào)要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，調(diào)整住房限購政策后，市場一直在期待一線城市樓市新政的出臺。

29日晚，上海成為首個出臺涉及全市范圍樓市新政的一線城市。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》，提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等多條政策措施，其中，將非滬籍外環(huán)外購買住宅社保年限由3年改為1年，二套房最低首付比例降至20%，增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年。新政自2024年10月1日起施行。

隨后，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知，明確取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策，通知自2024年9月30日起正式實施。

深圳市住房和建設(shè)局同日公告，將首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為20%。深汕特別合作區(qū)首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為15%，取消利率下限。同時，取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，商品住房和商務(wù)公寓取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書后，可上市交易。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，在優(yōu)化限購政策方面，上海非本地戶籍外環(huán)外社保年限要求降至1年，深圳取消郊區(qū)限購，廣州全面取消限購政策，有望促進更多住房需求進入市場。

“綜合來看，當前上海外環(huán)外新房市場銷售規(guī)模占全市的比重超70%，二手房市場占比也超過50%，本次明顯優(yōu)化外環(huán)外限購政策，有望帶動外環(huán)外市場活躍度提升。深圳和廣州新房、二手房市場也有望開啟一段時間的修復(fù)行情。”陳文靜補充說。

值得關(guān)注的是，廣州成為本輪調(diào)控中第一個全面取消限購的一線城市。本次限購政策調(diào)整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。

58安居客研究院院長張波表示，廣州作為一線城市，其政策調(diào)整具有風(fēng)向標意義。放開限購有望刺激購房需求，提振市場信心，雖然包括上海、深圳在內(nèi)的城市并沒有完全取消限購，但也預(yù)示著在“雙軌制”的大背景下，商品房市場全面解除限購將是一個大方向。

年內(nèi)，廣州房地產(chǎn)限購政策根據(jù)房地產(chǎn)市場需求變化不斷調(diào)整與優(yōu)化，從1月放開限購區(qū)域內(nèi)120㎡以上住房限購，到5月底限購區(qū)非戶籍居民購房社保年限調(diào)整為6個月，再到9月先放開南沙區(qū)限購，繼而全面取消全市限購政策。

對此，中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊告訴記者，作為一線城市，廣州城市能級較高，教育資源、醫(yī)療資源等優(yōu)勢突出，對于非本地購房客群有足夠吸引力。本次政策出臺后，有望刺激相關(guān)潛在購房需求釋放，促進廣州房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。

行業(yè)協(xié)會及房企也在積極響應(yīng)政策變化。近日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向全行業(yè)發(fā)出開展“百城千企商品房促銷活動”倡議。倡議各地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及相關(guān)社會組織應(yīng)立即行動起來，集中力量在今年 10 月份聯(lián)合有關(guān)的社會組織機構(gòu)，動員支持 100個以上城市參與商品房促銷活動。尤其應(yīng)重點動員70個大中城市的房地產(chǎn)行業(yè)組織和企業(yè)積極組織開展促銷活動，如舉辦房產(chǎn)展銷會、組織現(xiàn)場看房等。同時，各地房地產(chǎn)行業(yè)的社會組織應(yīng)主動聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是TOP30的企業(yè)與經(jīng)紀機構(gòu)，配合城市政府及相關(guān)管理部門，研究出臺優(yōu)惠政策措施，推出優(yōu)質(zhì)項目，充分利用好“十一”假期等時間窗口，為廣大置業(yè)群眾搭建良好的購銷平臺，切實促進商品房銷售。促銷活動應(yīng)力爭取得實效，實現(xiàn)量價齊增。

一線城市同步優(yōu)化信貸政策，降低交易環(huán)節(jié)稅費

除限購政策外，三大一線城市在信貸政策方面也持續(xù)發(fā)力。上海、深圳將首付比例均降至15%，二套降至20%—25%之間，進一步降低購房門檻。

在陳文靜看來，本次上海和深圳首付比例均由此前的20%降至15%，上海二套首付比例由此前的30%—35%降至20%—25%，深圳由此前的30%降至20%，均有助于進一步降低居民購房門檻；同時，深圳給予多孩家庭更多信貸支持，多孩家庭購買二套可按首套信貸執(zhí)行，均有助于帶動剛需和改善性住房需求釋放。

與此同時，上海、深圳也降低了增值稅免征年限，均由5年降至2年。

張波認為，調(diào)整增值稅征免年限5年降為2年，這一條是市場非常期待的，大量的以舊換新需求市場現(xiàn)實存在，但是購房者換房成本高，尤其是交易稅費高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市場盤活。

此外，此次上海明確及時取消普通住房標準政策。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，普通住房標準退出，對于增值稅和個稅的減負具有積極作用，因為這兩個稅的征收與普通住房標準有掛鉤。此次房地產(chǎn)政策后，若財政稅收部門在此基礎(chǔ)上調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅費政策，將有望減輕增值稅繳納和個稅繳納負擔(dān)。初步預(yù)計，對于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應(yīng)。

“本次上海、深圳、廣州快速跟進樓市新政，也是積極響應(yīng)9月26日中央政治局會議精神的具體表現(xiàn)，政策力度整體符合預(yù)期，預(yù)計10月各地房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，也將進一步帶動全國房地產(chǎn)市場活躍度修復(fù)，若推動全國房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，預(yù)計仍需要更多政策落地。”陳文靜告訴記者。

存量房貸利率下調(diào)，國有六大行宣布調(diào)整時間

9月29日，備受關(guān)注的存量房貸利率調(diào)整也正式落地。中國人民銀行發(fā)布公告稱，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整。對于加點幅度高于-30基點的存量房貸利率，將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個基點，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點下限。在批量調(diào)整和常態(tài)化調(diào)整階段，均不再區(qū)分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區(qū)分首套、二套的城市除外），引導(dǎo)首套、二套存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔(dān)。

隨后，為積極響應(yīng)市場利率定價自律機制倡議，國有六大行宣布將調(diào)整存量個人住房貸款利率，10月12日發(fā)布具體操作細則。除六大行外，多位受訪購房人都告訴記者，已經(jīng)收到了貸款銀行的短信通知，房貸利率將于近期調(diào)整。

在陳文靜看來，本次調(diào)整的房貸類型涉及范圍廣，不僅包括首套，也包括二套及以上，涉及所有存量房貸利率；同時，下調(diào)的幅度最大可降至LPR-30BP。

當前僅北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房貸利率下限，首套利率下限均為LPR-45BP，二套根據(jù)各地區(qū)域或環(huán)線不同，加點幅度也不同。整體來看，全國各地的首套存量房貸利率均可以降至LPR-30BP（當下即3.55%），北京、上海和深圳的二套及以上存量房貸利率有望降至當前執(zhí)行的新發(fā)放二套利率，如北京五環(huán)內(nèi)二套存量房貸利率最低可降至3.8%附近，五環(huán)外可降至3.6%附近。

舉例來看，假設(shè)北京五環(huán)外某套二套存量房貸利率調(diào)整前為4.9%，調(diào)整之后如果降至3.6%，下調(diào)130BP，以貸款200萬計算，貸款30年，月供將下降1521.6元，總利息將下降54.8萬元，有效降低居民購房成本。

值得一提的是，央行還取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。本次明確指出自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期，符合條件的存量房貸借款人也可調(diào)整重定價周期。

展望未來，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，北京樓市新政或已在路上，政策內(nèi)容或涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例等多個方面，上海、深圳限制性政策依然具備優(yōu)化空間，如上海全面取消外環(huán)外限購政策、降低外環(huán)內(nèi)社保年限要求、放開144平方米以上大面積段限購，深圳全面取消限購等。

除此之外，加大購房補貼力度、降低交易傭金、交易稅費、房貸利率等進一步降低購房成本，也是促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要舉措，未來更多穩(wěn)市場政策仍值得期待。