中國(guó)人民銀行昨天（29日）發(fā)布公告，引導(dǎo)存量房貸利率批量下調(diào)，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制同時(shí)發(fā)布倡議，批量下調(diào)存量房貸利率。

中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制同時(shí)發(fā)布倡議，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對(duì)符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整，將在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸利率，統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個(gè)基點(diǎn)，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點(diǎn)下限，使得利率水平靠近全國(guó)新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師 王青：釋放了兩個(gè)信號(hào)，第一個(gè)加力提振居民消費(fèi)，第二個(gè)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。相當(dāng)于給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費(fèi)。

中國(guó)人民銀行引導(dǎo)存量房貸利率批量下調(diào)

此外，中國(guó)人民銀行本次發(fā)布的公告，還建立了存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制，

如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當(dāng)存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行協(xié)商，申請(qǐng)將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

首套 二套及以上存量房貸都可調(diào)整

根據(jù)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布的《倡議》，對(duì)符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國(guó)新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

那么存量房貸利率何時(shí)作出調(diào)整？哪些房貸可以調(diào)整？又如何進(jìn)行調(diào)整呢？

批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師 王青：符合市場(chǎng)預(yù)期，覆蓋首套和二套存量房貸利率。去年首輪存量房貸利率下調(diào)，只覆蓋存量首套房貸利率，這次的范圍拓展了。

對(duì)于調(diào)整方式，倡議提出，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準(zhǔn)備工作，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。目前，已有多家商業(yè)銀行表示，將于10月12日發(fā)布具體操作公告，確保如期完成批量調(diào)整工作。

平安銀行北京分行零售信貸部負(fù)責(zé)人 趙琪：將通過線上、線下多渠道服務(wù)，以高效、合規(guī)的方式開展利率調(diào)整工作。特別提醒廣大消費(fèi)者，為防止客戶受到不實(shí)信息的干擾，在利率調(diào)整完成后，將通過官方渠道及時(shí)告知客戶利率調(diào)整結(jié)果。

統(tǒng)一調(diào)整為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率-30基點(diǎn)

批量調(diào)整后，借款人利率可降至什么水平？業(yè)內(nèi)人士表示，由于重定價(jià)日的不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)有所差異，但在重定價(jià)日后，利率將降至全國(guó)新發(fā)放房貸利率附近。

《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》明確：批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸加點(diǎn)幅度降至-30基點(diǎn)，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點(diǎn)下限。簡(jiǎn)單來說，就是統(tǒng)一調(diào)整為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）-30基點(diǎn)。

截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。今年前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。根據(jù)倡議，存量房貸利率批量調(diào)整后將降至約3.55%，調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)降幅為平均值，具體到每個(gè)合同將各有不同。

招聯(lián)首席研究員 董希淼：如果考慮到此前人民銀行政策利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，10月21日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR可能跟隨下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個(gè)基點(diǎn)以上，也就是1個(gè)百分點(diǎn)，這將大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

預(yù)計(jì)政策將惠及5000萬戶家庭

那么調(diào)整后，購(gòu)房者能節(jié)約多少利息支出呢？我們也給大家算了一筆賬。

以100萬元、25年期等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。批量調(diào)整完成后，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節(jié)約支出1500億。

專家表示，此次存量房貸調(diào)整后，提前還貸會(huì)明顯減少，也有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。

招聯(lián)首席研究員 董希淼：考慮到人民銀行降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，降低政策利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，也節(jié)省了銀行負(fù)債成本，提升銀行可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，為銀行更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率調(diào)整后，銀行凈息差將有望保持基本穩(wěn)定。

支持一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部昨晚（29日）表示，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，各地要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策。要對(duì)商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，加大項(xiàng)目“白名單”貸款審批投放力度，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員 王瑞民：住建部支持城市特別是一線城市政府用好房地產(chǎn)市場(chǎng)自主調(diào)控權(quán)，我認(rèn)為對(duì)于提振一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，乃至全國(guó)樓市的信心，都有積極的助推價(jià)值和助推意義。一線城市是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，一線城市住房市場(chǎng)的回暖也有助于提振全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各地要積極實(shí)施城市更新行動(dòng)，下力氣建設(shè)綠色、低碳、智能、安全“好房子”，加快推進(jìn)城中村、城市危舊房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加強(qiáng)城市地下管線更新改造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

上海、廣州、深圳調(diào)整住房限購(gòu)措施

就在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部昨晚的表態(tài)之后，上海、廣州和深圳先后宣布調(diào)整限購(gòu)措施，而在此前，廣州南沙區(qū)已經(jīng)宣布全面取消住房限購(gòu)政策。業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市限購(gòu)政策調(diào)整步伐有望進(jìn)一步加快。

29日晚，上海宣布縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)外住房所需繳納社保或個(gè)稅年限，提升持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值群體的購(gòu)房待遇，同時(shí)在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購(gòu)房政策。

隨后，廣州宣布全面取消居民家庭購(gòu)買住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策，深圳也宣布優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策。三個(gè)城市相比較而言，廣州是全面取消，上海和深圳則是在原有基礎(chǔ)上的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。其實(shí)在此前，27日，廣州南沙區(qū)就已宣布全面放開住房限購(gòu)，不再審核購(gòu)房資格。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員 李宇嘉：再考慮到新的限貸政策和限購(gòu)政策降門檻的效應(yīng)，將釋放很大一部分改善性需求，而改善性需求的釋放與限購(gòu)政策調(diào)整所釋放的新市民需求，從而能夠讓新房和二手房能夠循環(huán)起來。

目前，全國(guó)還有北京、天津和海南部分城市仍在執(zhí)行限購(gòu)政策，尚未進(jìn)一步調(diào)整。在業(yè)內(nèi)人士看來，預(yù)計(jì)“十一”前后，其他城市也有望進(jìn)一步收窄限貸政策范圍，并加快跟進(jìn)落實(shí)下調(diào)二套房首付比例和按揭利率，更好地支持改善性住房需求入市。

一攬子房地產(chǎn)金融舉措加速落地

昨天，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局還發(fā)布通知，個(gè)人住房貸款最低首付款比例、保障性住房再貸款等房地產(chǎn)政策進(jìn)一步優(yōu)化。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，對(duì)于貸款購(gòu)買住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

同時(shí)，還宣布將支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等政策的適用期限延長(zhǎng)至2026年12月31日。

此外，中國(guó)人民銀行還決定，對(duì)保障性住房再貸款有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，中國(guó)人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

（總臺(tái)央視記者 楊瀟 譚振華）